Leasing Immobiliare prima Casa

Il leasing immobiliare è una forma particolare di leasing applicato all’acquisto immobili a scopo commerciali o residenziali.

Leasing immobiliare per Privati

La Legge di Stabilità 2016 ha esteso ai privati l’accesso al leasing immobiliare anche per l’acquisto dell’abitazione principale. Le novità principali sono:

• Agevolazioni fiscali
• Incentivi per i giovani sotto i 35 anni

Come funziona il leasing immobiliare per l’acquisto della prima casa

La società di leasing (una banca o una finanziaria autorizzata e vigilata dalla Banca d’Italia) acquisterà l’immobile e l’utilizzatore pagherà un “canone periodico“: alla fine potrà riscattare la casa pagando una Maxi rata stabilita inizialmente nel contratto.

Come funziona il leasing immobiliare – La locazione finanziaria dell’immobile funziona esattamente come quella che siamo abituati a conoscere per automobili e macchinari. La banca o altro intermediario, presso la quale il soggetto interessato a entrare in possesso dell’abitazione, raccolgono le indicazioni di quest’ultimo e sottoscrivono l’obbligazione ad acquistare il bene (o, anche, a farlo costruire se ancora non esiste e vi siano tutti i permessi del caso). Il leasing immobiliare potrà essere attivato sia nel caso in cui l’immobile debba essere acquistato che nel caso in cui debba essere costruito.
La contro-obbligazione del soggetto, che assume il diritto di utilizzare l’immobile per un tempo predefinito, è il pagamento di un canone che tenga conto del prezzo d’acquisto (o di costruzione) e della durata del contratto. Al termine dello stesso starà a lui decidere se sborsare il corrispettivo per divenire effettivo proprietario dell’abitazione, una “maxi rata finale” che si calcola scontando dalla cifra complessiva l’ammontare dei canoni pagati nel corso degli anni.

Vantaggi del leasing immobiliare rispetto al mutuo

• Il leasing consente il finanziamento del 100% del valore dell’immobile e può eventualmente includere anche l’arredamento;
• risparmio sulle spese notarili in quanto non è prevista nessuna ipoteca;
• al momento del riscatto il costo risulta conveniente perché la quota percentuale del riscatto viene calcolata in base al valore dell’immobile al momento della sottoscrizione del contratto, si acquista dunque al prezzo di almeno otto anni prima (durata minima delle formule leasing);
• in caso di difficoltà economica da parte del cliente, il pagamento del canone, per una volta per tutta la durata del contratto di leasing immobiliare, può essere bloccato per 12 mesi senza alcuna commissione aggiuntiva;
• essendo l’immobile di proprietà della società concedente per tutta la durata del contratto, la rendita dell’abitazione non concorre a formare il reddito imponibile e non deve essere indicata nella dichiarazione dei redditi;
• le società di leasing detraggono l’Iva sull’acquisto delle abitazioni e, di conseguenza, non aumenta il prezzo dell’immobile, (come di solito avviene con i mutui);
• è possibile optare per un canone costante per tutta la durata del contratto, oppure variabile (crescente o decrescente);
• le garanzie accessorie sono di carattere assicurativo: oltre alla polizza vita richiesta spesso anche per altri finanziamenti immobiliari, sono obbligatorie, polizze che coprano eventuali danni all’immobile causati da incendi, scoppi e catastrofi naturali, il più delle volte è richiesta una fideiussione.

Incentivi fiscali per Giovani fino a 35 anni

Agevolazioni fiscali in vigore dal 1° gennaio 2016.

• I giovani fino a 35 anni con reddito fino a 55.000 euro possono detrarre il 19% dei canoni leasing fino a un massimo di 8.000 euro annui;
• ulteriore detrazione del 19% spetta sul riscatto finale per un importo non superiore a 20.000 euro;
• le agevolazioni si applicano, ridotte del 50%, anche agli over 35 (4.000 euro è la detrazione annuale e 10.000 euro quella sul riscatto finale) purché privi di prima casa e con reddito complessivo non superiore a 55.000 euro all’atto della stipula del contratto. Questa agevolazione fiscale è in vigore dal 1° gennaio 2016 e sarà valida fino al 31 dicembre 2020.

Quale finanziamento scegliere per la casa: il leasing immobiliare o il mutuo

Vantaggi – Indubbi i vantaggi all’inizio: niente spese di istruttoria, né iscrizioni di ipoteche, dato che non viene concesso un vero e proprio finanziamento, niente notaio per il possibile futuro acquirente. Interverrà solamente in caso di effettivo riscatto finale.
Teoricamente, inoltre, il leasing immobiliare potrebbe rappresentare anche una forma di finanziamento del 100% della somma necessaria all’acquisto della casa, percentuale impossibile da ottenere con un mutuo, anche se al momento della sottoscrizione del leasing potrebbe essere richiesta una rata iniziale oscillante tra il 10 e il 30% del valore dell’immobile.
Interessante anche la deducibilità fiscale del leasing immobiliare. In particolar modo per gli under 35 con redditi sotto i 55mila euro, per i quali i canoni sono deducibili ai fini Irpef nella misura del 19% fino a 8mila euro l’anno e il riscatto finale fino a 20mila euro.
Inoltre, qualora la società di leasing acquisti l’abitazione dal costruttore (soggetto passivo Iva), si applica l’aliquota Iva ridotta del 4% (anziché al 10%). L’Iva, così come le imposte d’atto e le spese notarili e peritali sull’immobile, possono essere finanziate dalla società di leasing.

Svantaggi – Innanzitutto la durata, generalmente più breve dei mutui in quanto con una durata troppo lunga si andrebbe incontro ad un canone eccessivamente alto in proporzione e, quindi, non conveniente. La locazione finanziaria non supera i 20 anni, ma generalmente si attesta tra i 12 e i 15 anni. Questo significa pagamenti (mensili, ma più spesso bimestrali o trimestrali) più elevati.

Cose da sapere nel contratto di Leasing Immobiliare

A differenza di ciò che avviene con un contratto di mutuo, firmando il quale si diventa subito titolari dell’immobile, non si dovranno pagare in questa fase né le spese notarili né quelle legate alla proprietà della casa.

Se in caso di mutuo, all’avvio del contratto, si deve disporre di almeno il 30% del valore dell’immobile, per il leasing immobiliare la rata iniziale è decisamente più bassa e pari, a seconda dei casi, al 15-20% del valore complessivo dell’abitazione oggetto del finanziamento.

Nella nuova formula di finanziamento di cui stiamo parlando, l’impegno minimo è di 8 anni, quello massimo di 20 che, di contro, secondo gli ultimi dati diffusi dal Crif, è quello medio per i mutui italiani.

Alla scadenza del periodo stabilito nel contratto, chi ha sottoscritto il leasing può decidere di procedere all’acquisto dell’immobile sottraendo dal valore iniziale stabilito la quota già pagata e corrispondendo alla banca una maxi rata finale o, al contrario, decidere di non procedere all’acquisto perdendo il denaro già pagato, ma senza alcun obbligo all’acquisto.

In caso si sia in difficoltà con le rate, anche nel caso del leasing immobiliare è previsto, solo per gravi avvenimenti come la perdita del lavoro, la possibilità di sospendere il pagamento purché non più di una volta nel corso del finanziamento e per un massimo di dodici mesi.

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